Těžkosti stavebního povolení

Pokud mě sledujete na Instagramu, tak vám to určitě neuniklo. Máme stavební povolení! Konečně! Po dvou letech! Předcházelo tomu spoustu věcí, které jsem do detailu shrnula ve videu na Youtube, kde výhradně o získání stavebního povolení a dokumentech k němu povídám celých 40 minut! Takže pokud se chcete dozvědět víc detailů, nasměruju vás rovnou na video, protože to bude mnohem podrobnější než tento článek.

Článek jsem měla v hlavně už několik měsíců a říkala jsem si, že až povolení dostaneme, všechno to sepíšu. Ale pak mi přišlo mnohem jednodušší vám to všechno říct ve videu, protože článek by vydal nejspíš na celou knihu 😀 Stejně chci ale tento článek udělat, jen trochu jinak, než jsem měla původně v úmyslu. Spíš jen tak v bodech shrnout, co jsme potřebovali, jak to probíhalo a nějaké tipy. Detaily pak budou ve videu, ale chápu, že ne všem se chce mě 40 minut poslouchat 🙂

To, k čemu tu budu mluvit, se týká nezasíťovaného pozemku, který v prvotní chvíli nebyl ani samostatný a musel se dělit. Navíc neměl ani vlastní příjezdovou cestu, kterou jsme museli vybudovat, bez té stavět nemůžete. Respektive můžete, ale pokud nebude cesta zhotovena do kolaudace, máte smůlu a máte krásný nový dům, v kterém nemůžete bydlet, protože v případě potřeby se k vám nedostanou ani záchranné složky. Stavět jsme se rozhodli svépomocí, bez stavební firmy, bez hypotéky.

Povolení jsme začali řešit už v květnu 2018, kdy jsme se definitivně rozhodli, že nechceme rekonstruovat nic starého, ale chceme si udělat bydlení podle svých představ. Rozhodli jsme se využít nabídky Tomových rodičů a postavit si dům na louce vedle nich. V té době byla louka Tomova taťky, takže jako první jsme museli řešit převod pozemku. Žádost o stavební povolení jsme podávali v prosinci 2019 a vydání stavebního povolení jsme se dočkali v dubnu 2020. Bez měsíce to byly tedy dva roky.

Co jsme tedy potřebovali doložit ke stavebnímu povolení?

1/ Geometrický plán, darovací smlouva, výpis z katastru nemovitostí

Vyhotovení geometrického plánu předcházelo vyměření daného pozemku a vytyčení jeho hranic. Když bylo tohle hotové, bylo už jasné, kolik čeho se bude převádět a mohla se nechat zhotovit darovací smlouva (notářsky ověřená). Když byla podepsaná smlouva, mohlo se jít na Katastr nemovitostí žádat o oficiální převod pozemku z jednoho majitele na druhého. K samotnému povolení musíte doložit, že jste vlastníkem pozemku, na kterém chcete stavět. Převod pozemku na Katastrálním úřadě chvíli trvá, darovací smlouva je pouze pro strany, které si pozemek předávají, proto dokládáte výpis z katastru nemovitostí.

2/ Projektová dokumentace domu

Ráda bych řekla, že tohle je nejdůležitější část pro stavební povolení, ale jsou tu i další věci, bez kterých se nehnete, proto je projekt domu jen další položkou na tomto dlouhém seznamu. Stavebnímu úřadu předkládáte kompletní projektovou dokumentaci, která musí splňovat všechny náležitosti a mít všechny požadované přílohy. Samotný nákres toho, jak bude váš dům vypadat a v jaké části pozemku bude umístěn už je jen maličkost.

3/ Zdroj pitné vody

Vzhledem k tomu, že náš pozemek nedisponoval vodovodní přípojkou a ani obec nemá obecní vodovod, museli jsme si nechat vyvrtat studnu. Tomu předchází zhotovení projektové dokumentace vrtu a hydrogeologický posudek pro vrt. Teprve potom, když vám vodoprávní úřad vydá souhlas s provedením průzkumného vrtu, můžete začít vrtat a doufat, že na pozemku budete mít vodu a že bude pitná. Po vyvrtání průzkumného vrtu a rozboru vody se teprve žádá Povodí Labe o vyjádření, zda můžete odebírat podzemní vody a po vydání jejich souhlasů můžete teprve zažádat o převod vrtu na zdroj pitné vody pro dům. Co se vrtu týče, papíry jsme měli zajištěné engineeringem přes firmu, která spolupracuje s tou, která nám studnu vrtala, předpokládám tedy, že skladba dokumentů bude stejná nebo velmi obdobná jako u čističky, viz bod 5.

4/ Měření radonu

Radon si musíte nechat změřit v prostorách budoucího domu. Buď si to vytyčíte sami na základě geometrického plánu a nebo si zaplatíte firmu, která to udělá za vás. Nám bohužel vyšly hodnoty dost vysoké. Není to překážka, ale chce to potom zohlednit v projektu a počítat s vyššími náklady na izolace.

5/ Čistírna odpadních vod (ČOV)

Vzhledem k tomu, že byl náš pozemek nezasíťovaný, neměl tedy ani kanalizaci a museli jsme řešit ČOV. Dnes je to pro nové domy už standard, pokud není možnost připojit se na obecní kanalizaci. Potřebujete opět projekt pro ČOV, hydrogeologický posudek pro ČOV (pozor, posudek pro vrt a pro ČOV jsou dvě odlišné věci a stavební úřad neuzná posudek pro vrt, pokud žádáte o ČOV). Potom opět potřebujete vyjádření Povodí Labe, že jim nevadí, že budete vypouštět odpadní vodu a že se bude vsakovat. Dále taky dokládáte provozní řád a prohlášení o vlastnostech čističky a souhlas vlastníků sousedních pozemků (musí souhlasit s tím, že jim čistička nevadí a jsou seznámeni s jejím umístěním). A ještě i Vyjádření k existenci sítí, o tom se ale rozepíšu v samostatném bodě, protože to potřebujete i pro povolení na dům. Až budete mít všechny tyto papíry, můžete jít teprve na stavební úřad podat žádost na povolení čističky. Bez povolené čističky a zdroje pitné vody vám stavební úřad nemůže vydat stavební povolení na dům.

6/ Elektřina

Další důležitá část, bez které ani stavět nezačnete, jelikož dnes je vše na elektřinu. Zajděte na pobočku ČEZu a vyplňte žádost o připojení k distribuční soustavě. Do měsíce vám přijde smlouva o smlouvě budoucí, kterou podepíšete a zaplatíte poplatek za jistič, který jste si domluvili při žádosti. ČEZ si ještě vyžádá vyjádření CHKO a Památkové péče, že jim přípojka nevadí a můžou kopat tam, kde potřebují. ČEZ vám potom přijde zhotovit elektro přípojku na hranici vašeho pozemku. Takže pokud máte velký pozemek jako my, počítejte s tím, že vám dají sloupek jen na kraj pozemku a k domu si budete muset elektřinu vytáhnout kabelem na vlastní náklady. Nepočítejte však s tím, že vás přijdou připojit pár dní po podepsání smlouvy. ČEZ má celých 9 měsíců na to, aby vás připojil. Pro vydání stavebního povolení stačí smlouva o smlouvě budoucí, nemusíte mít již zhotovenou přípojku. Stále ji také nemáme, čekáme na vyjádření CHKO a PP. Proto je ideální domluvit se se sousedem, zda budete moct využívat jeho elektřinu. Běžně se to dělá, přidá se elektroměr a vy mu potom uhradíte to, co jste mu projeli.

7/ Průkaz energetické náročnosti budovy

Posudek toho, jak energeticky náročný váš dům bude, do jaké třídy bude spadat, kolik energií spotřebuje atd.

8/ Vyjádření Krajské hygienické stanice (KHS) k projektové dokumentaci

KHS Vám musí dát souhlas s projektovou dokumenací – zejména je zajímá v projektu sekce o hluku.

9/ Vyjádření k existenci sítí

Potřebujete vyjádření inženýrských sítí, že jim svou stavbou nic nenarušíte. Dá se to udělat v klidu online, vyplníte formuláře na stránkách ČEZu, Cetinu, plynárenské společnosti a Vodovodů a kanalizací a oni vám pošlou odpověď. Jde o to, že na parcele zakreslíte, kde přibližně bude váš dům stát a oni zjistí, jestli jim nebude něco narušovat. To samé děláte i pro čističku, jen nezakreslujete na pozemek umístění domu, ale čističky.

10/ Souhlas vlastníků sousedních pozemků

Stejně jako tomu bylo u čističky, dokládáte souhlas i pro stavební povolení. Sousedé vašeho pozemku se podepíší pod prohlášení na situaci C.3 v projektové dokumentaci a svým podpisem stvrdí, že jsou seznámeni s projektovou dokumentací a nemají k ní žádné námitky a stavba jim nevadí.

11/ Geologický posudek zakládání stavby

To je posudek, který řeší podloží a jeho stabilitu v místě vašeho budoucího domu. Ve stručnosti jde o papír, který vám deklaruje, že když si postavíte dům tam, kde jste si vybrali, nepropadne se vám do země.

12/ Odpověď na žádost o vynětí ze Zemědělského půdního fondu (ZPF)

Žádáte o vynětí zastavených ploch ze ZPF a při žádosti o stavební povolení dokládáte odpověď na tuto vaši žádost. Potom ještě budete muset zaplatit odvody za toto vynětí.

13/ Koordinované závazné stanovisko

Vyjádření jednotlivých dotčených orgánů k vašemu záměru stavět a k projektové dokumentaci. Je to kolektivní stanovisko, kde se v rámci jednoho papíru vyjádří hned několik institucí – stavební úřad, vodoprávní úřád, životní prostředí, památková péče, zemědělský půdní fond, dopraváci…

14/ Stavební dozor

Velmi důležitá položka a pro nás to byla i poslední povinná část, kterou jsme dokládali. Stavební dozor prostě musíte mít. A to i v případě, že vám staví dům firma. Některé firmy si zajišťují dozor samy (to aby jim někdo cizí nekecal do jejich práce), pokud si ale budete stavět svépomocí, tuhle položku určitě nepodceňujte. Dozor vám totiž dokáže poradit, když si nevíte rady a může vám tak ušetřit nejen spoustu času, ale i peněz, protože když budete něco dělat špatně, řekne vám to a nebudete pak muset bourat a znovu stavět. Zajistěte si kvalitního a zkušeného člověka, který bude stavbu opravdu chodit kontrolovat a nepřijde jen na jejím konci pro peníze. Sice to bude stát pár peněz, ale budete mít jistotu, že se vám dům nezřítí jako domeček z karet. Stavebním dozorem vám může být i člověk s praxí ve stavebnictví, jako tomu je u nás.

Uff, to bylo z našeho povolení všechno. Jo, málo toho zrovna není, já vím 🙂 Ale tak snad máte představu, co všechno to může obnášet. Může je zde opravdu důležité slovo, protože každý stavební úřad a každý úředník po vás může chtít něco jiného. Každý máme jiný projekt a jiný dům, neberte tedy výše zmíněné jako nějaké dogma, ale pouze jako inspiraci. Nejlepší bude, když si před samotnou stavbou zajdete na stavební úřad poptat se, co budete potřebovat dokládat vy. Určitě vám hned na začátku neřeknou vše, protože nebudete mít třeba ještě zpracovaný projekt, z kterého budou vyplývat další povinnosti… V tomto případě je prostě třeba obrnit se trpělivostí.

Víc toho tu zmiňovat nebudu, pokud se chcete dozvědět víc, další podrobnosti a tipy najdete ve videu. Zmiňovala jsem tam i nějaké věci ohledně financí, které vydání povolení předcházely a proč třeba nemůžete v případě nezasíťovaného pozemku začít kopat hned po vydání stavebního povolení a co musíte dodržet.

Myslím, že článek je vyčerpávající víc než dost a pokud vás to ještě neodradilo a máte přesto nějaké dotazy, neváhejte se ptát. Co budu vědět, ráda zodpovím 🙂 Děkuji za přečtení a budu moc ráda, když mi taky dáte vědět, co vy a stavba. Řešili jste stavební povolení nebo vás to teprve čeká?